Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor kosten koper bij het kopen van een huis?

Overdrachtsbelasting

In de regel betaal je bij het kopen van een eerwoning, belasting. 2% van de koopsom moet extra worden betaald als overdrachtsbelasting voor een eigen woning. Voor een woning van €500.000 is dit dus €10.000. Voor een vakantiewoning of ander bouwwerk waar je niet zelf in gaat wonen is dit 10,4%.

Sinds 2021 betalen huizenkopers jonger dan 35 jaar die een huis kopen om daar zelf in te gaan wonen, eenmalig geen overdrachtsbelasting. De woning mag niet duurder zijn dan 510.000 euro (grens 2024), in 2025 wordt deze grens 525.000. Weten wat alle regels zijn? Je vindt ze hier: vrijstelling overdrachtsbelasting. De vrijstelling geldt voor iedere koper afzonderlijk. Dat betekent dat als je samen een huis koopt en één van jullie al eerder gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling of ouder/jonger is, dat de ander nog steeds vrijstelling kan krijgen over diens deel van de hypotheek. Koop je een duurder huis, dan betaal je/jullie nog steeds 2 procent overdrachtsbelasting over het hele aankoopbedrag.

Hypotheekadvies

De kosten voor hypotheekadvies variëren sterk. Sommige partijen bieden speciaal voor starters lagere tarieven. Een onafhankelijk adviseur (zoals wij van Dijkstra de Boer) vergelijkt de rentes en voorwaarden van verschillende aanbieders op de markt. Daardoor betaal je voor een onafhankelijke adviseur vaak wat meer dan bij een hypotheekverstrekker zelf. Daardoor betaal je voor een onafhankelijke adviseur vaak wat meer advieskosten dan bij de bank zelf. Uit onderzoek blijkt echter dat je met een onafhankelijk adviseur doorgaans een lagere rente betaalt. Elke maand gedurende 10 tot 30 jaar, kan dat best schelen.

Een onafhankelijk adviseur geeft een compleet advies: dat betekent dat ook de situaties bij een (hoge) studieschuld, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en overlijden in kaart worden gebracht. Ook zal de adviseur met je bespreken wat je belangrijk vindt: wil je veel geld besteden aan ‘wonen’ en wat blijft er dan over? Wat zijn de toekomstplannen en wat betekenen die voor je bestedingsruimte?

Je kunt ook alles zelf doen (execution only), je krijgt dan géén advies en betaalt alleen bemiddelingskosten. Doe dit alleen wanneer je precies weet wat je wilt, als je beschikt over financiële kennis en doorziet hoe een hypotheek werkt. Vaak blijk namelijk dat doe-het-zelvers na het maken van de verplichte kennis- en ervaringstoets alsnog een adviseur te moeten raadplegen.

Borgtocht NHG

Voor een woning met een koopsom van maximaal € 435.000 (grens 2024) kun je kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie. Dit levert je behalve een rentekorting, ook een vangnet op bij onvoorziene omstandigheden. De kosten bedragen eenmalig 0,6 procent van de totale lening. De NHG grens stijgt in 2025 naar € 450.000.

Notariskosten

De woningkoper bepaalt bij welke notaris de overdracht plaatsvindt, en moet dit ook betalen. Je moet betalen voor een hypotheekakte, een leveringsakte en de inschrijving daarvan in het Kadaster. De kosten kunnen uiteenlopen van zo’n € 750 tot € 1700.

Ben je van plan om ook een samenlevingscontract en/of testament te laten opstellen? Dan kan dat soms ook nog voordelig samen worden geregeld. Het loont dus om offertes op te vragen bij verschillende notarissen, want de bedragen lopen behoorlijk uiteen.

Taxatiekosten

Voordat een geldverstrekker je hypotheekaanvraag zal goedkeuren, is er een verplicht taxatierapport nodig. Dit kost tegenwoordig tussen de 650 en 900 euro, vraag dus ook hier verschillende offertes voor op. Handig om te weten is dat de makelaar die het huis verkoopt, het niet mag taxeren en de taxateur in een straal van 30 km (in Friesland) rondom het huis gevestigd moet zijn.

Er is ook een belangrijke samenhang tussen overbieden en de taxatie. Je mag het bedrag wat je overbied financieren, maar alleen als het niet meer is dan de taxatiewaarde. Bied je €400.000 op een woning die voor €350.000 aangeboden werd, en wordt het huis vervolgens op €390.000 getaxeerd? Dan zul je dus sowieso die €10.000 aan eigen geld moeten inbrengen, los van de overige kosten koper.

Bouwkundige keuring

Voor een wat ouder pand is een bouwkundige keuring bovendien geen overbodige luxe. Reken hiervoor op zo’n 400 euro. Dit is niet verplicht, maar daarmee kan bijvoorbeeld schade aan de dakconstructie of fundering aan het licht komen, en dit zijn zeer kostbare zaken om te herstellen.

Bankgarantie

Met een bankgarantie regel je dat de bank garant staat voor de waarborgsom die je verschuldigd bent wanneer de koop onverhoopt niet door kan gaan. De waarborgsom bedraagt tien procent van de koopsom. De kosten voor een garantie zijn vervolgens doorgaans 1 procent van de waarborgsom.

Makelaarskosten

Heb je een aankoopmakelaar in de arm genomen, dan brengt dat kosten met zich mee. De tarieven variëren nogal. Denk aan tussen de 1,2 en 1,5 procent van de aankoopsom. Al zijn er ook makelaars die voor een vast tarief werken.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

Een aantal van deze kosten kun je aftrekken wanneer je je aangifte inkomstenbelasting doet. Het gaat dan om de advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, de notariskosten voor de hypotheekakte, de kosten voor het taxatierapport én de kosten voor NHG. Een deel van de investering hierboven krijg je dus terug.

Dus, opgeteld?